EconomieUtil

15 aspecte ce trebuie verificate la cumpărarea unei case, teren sau apartament

15 aspecte ce trebuie verificate la cumpărarea unei case, teren sau apartament .

Cumpărarea unei case, a unui apartament, a unui teren sau a oricărui bun imobil este eveniment important în viața fiecăruia.

De regulă este o tranzacție costisitoare pentru care cumpărătorul poate aduna banii câțiva ani buni, de aceea trebuie să depuneți maximă diligență și să analizați toate aspectele importante a acestui contract.  

Analizând legislația națională și litigiile judiciare apărute în urma cumpărării unui bun imobil am creat o listă a celor mai importante aspecte de care trebuie să țină cont un cumpărător pentru a fi protejat și mulțumit de achiziție. 

1. Actele de proprietate. Probabil cel mai important aspect ce trebuie analizat minuțios la achiziția unui bun imobil este dreptul vânzătorului de a vinde acel bun. 

Astfel, trebuie să solicitați de la vânzător și să analizați actul de proprietate (contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donație, certificatul de moștenitor, hotărârea instanței de judecată, contractul de schimb sau altele) pentru a vă convinge că actul de proprietate este întocmit și înregistrat corect, vânzătorul este proprietar, dreptul de proprietate a fost dobândit conform procedurilor legale. 

2. Acordul coproprietarilor. Din analiza actelor de proprietate trebuie să stabiliți dacă vânzătorul este unicul proprietar sau dacă acesta deține o cotă parte din acel bun imobil. Dacă există alți coproprietari atunci ei trebui să fie indicați ca vânzători în contract sau să dea acordul la vânzare.  

Trebuie să verificați dacă bunul imobil este proprietatea personală a soțului sau este proprietatea comună în devălmășie a ambilor soți. În ultimul caz va fi nevoie de acordul celuilalt soț. 

3. Procura vânzătorului. În cazul în care o terță persoană se ocupă de vânzarea bunului în baza procurii este necesar să verificați dacă aceasta este valabilă, dacă este corect îndeplinită, dacă mandatarul are dreptul să semneze contractul sau doar să găsească un vânzător, dacă acesta este împuternicit să primească prețul vânzării etc.

În mod ideal ar trebui să discutați personal cu proprietarul pentru a vă convinge că este de acord să vândă bunul, iar mandatarul este persoana lui de încredere.

4. Extrasul din Registrul bunurilor imobile este un act ce conține multă informație valoroasă pentru cumpărător, de aceea trebuie să solicitați vânzătorului un extras desfășurat eliberat cât mai recent. Din extras veți afla cine sunt proprietarii, cine au fost proprietarii precedenți, date despre suprafața terenului și construcțiilor, interdicțiile active și cele stinse.

5. Viciile juridice. În cazul în care în Extras sunt careva însemnări active la rubrica „Interdicții”, atunci acel bun are vicii juridice care ar putea să nu vă permit cumpărarea. Drept însemnări ar putea fi: sechestre aplicate în ordine civilă sau penală, ipoteci, interdicții aplicate de organele fiscale, etc. Prin urmare vânzătorul v-a trebuie să stingă toate interdicțiile existente apoi să vândă bunul imobil.

6. Certificatul de urbanism informativ poate fi obținut de potențialul cumpărător de la primăria localității. Certificatul conține deasemenea multă informație ce ar putea fi decisivă la procurarea terenului, cum ar fi: destinația terenului, regimul arhitectural-urbanistic al terenului, procentul de ocupație a terenului etc.  

Informația vă v-a permite să aflați ce puteți construi pe acel teren. De exemplu, parametrii  de înălțime al construcțiilor din zonă sau procentul de ocupare al terenului pot să nu permită construcția casei la care visați. 

7. Destinația terenului. Atunci când procurați o casă cu grădină sau un teren pentru a construi o casă trebuie să verificați destinația terenului prin analiza Extrasului și Certificatului de urbanism.Destinația terenului acordă titularului dreptul de a construi obiecte locative și auxiliare, de aceea trebuie să verificați dacă este un teren pentru construcții, este o grădină sau teren agricol. Schimbarea destinației terenului poate fi o procedură complicată, de durată și costisitoare. 

8. Eventualele litigii. Pentru a verifica dacă bunul imobil este sau a fost obiectul unui litigiu puteți accesa pagina de internet a instanțelor de judecată (Aici) și să verificați după numele proprietarilor dacă în privința acestui bun au existat litigii. 

În cazul procurării unui apartament de la o companie de construcții ar fi bine să verificați dacă compania a fost implicată anterior în litigii cu cumpărătorii săi privind termenul de dare în exploatare, calitatea construcțiilor, corectitudinea obținerii autorizațiilor de construire, corespunderea suprafeței apartamentului și altele. Adică, să verificați corectitudinea, credibilitatea și seriozitatea pe piața construcțiilor. 

9. Căile de comunicație. Alt aspect important indicat în Certificatul deurbanism informativ este rețelele de comunicație existente pe acel teren și locul amplasării lor.  Dacă terenul procurat pentru construcții nu are conectate rețele electrice, de gaz, de apă, de canalizare, atunci aceste aspect trebuie luate în calcul la negocierea prețului. Or, lipsa rețelelor conectate ar trebui să diminueze proporțional costul terenului.  

Dacă pe teren sunt conectate rețelele, atunci trebuie să verificați traseul acestora și dacă acestea nu vă creează impedimente la construcția casei. 

În cazul procurării apartamentelor trebuie să verificați rețeaua agentului termic, deoarece dacă apartamentul este conectat la căldura centralizată, iar limita pentru debranșări a fost epuizată pentru acel bloc locativ, atunci nu veți putea instala un cazan pentru încălzire autonomă. 

10. Corespunderea hotarelor terenului. Suprafața terenului indicată în Extras trebuie să corespundă cu cea indicată în contractul de vânzare-cumpărare.  

Alt aspect important care dă naștere multor litigii este corespunderea hotarelor în natură. Astfel, se recomandă contractarea unui specialist care să constate la fața locului prin mijloace tehnice avansate dacă bornele hotarelor sunt corect amplasate. Această acțiune trebuie realizată mai cu seamă când între vecini nu există deja garduri instalate sau dacă terenurile învecinate încă nu au fost și ele îngrădite de proprietari.

11. Toate construcțiile trebuie să fie amplasate pe terenul cumpărat. În cazul în care casa procurată sau o anexă esteconstruită cu depășirea hotarului sau cu încălcarea dreptului de vecinătate, atunci apariția unui litigiu cu proprietarul terenului învecinat este doar o chestiune de timp. 

Dacă construcția depășește hotarul terenului procurat ați putea fi obligat să achitați o plată permanentă pentru folosirea terenului învecinat sau chiar să demolați construcția.

12. Dacă toate construcțiile sunt înregistrate. În cazul cumpărării unui teren pe care deja esteconstruită casa și alte anexe, trebuie să verificați dacă fiecare este înregistrată în Registrul bunurilor imobile. Spre exemplu, în cazul în care două construcții cu destinația de garaj pentru mașină și grajd pentru animale nu sunt înregistrate, aceasta poate afecta prețul vânzării ulterioare unui alt proprietar. 

13. Datoriile la serviciile comunale. Un aspect care poate fi omis la cumpărarea unei case sau apartament, însă care ulterior cu siguranță poate să vă creeze probleme este existența datoriilor la plata serviciilor comunale. 

Prin urmare, trebuie să verificați existența datoriilor și să cereți vânzătorului să le achite sau să vă cedeze din prețul vânzării. Dacă vânzătorul ascunde intenționat existența datoriilor, atunci în contract trebuie să indicați că, obligația achitării eventualelor datorii rămân în responsabilitatea vânzătorului. În caz contrar riscați să suportați cheltuieli suplimentare considerabile.  

14. Corectitudinea autorizațiilor de construire. Potrivit art. 15. alin. (4) din Legea cu privire la autorizarea executării lucrărilor de construcție nr. 163/2010, în cazul schimbării proprietarului, autorizația de construire rămâne valabilă, cu toate drepturile și obligațiile ce decurg din ea, fără modificarea obiectului autorizației, iar noul proprietar este obligat să înștiințeze emitentul care a eliberat autorizația în cauză despre intrarea sa în posesiune.  

Dacă procurați o casă în proces de construcție, atunci trebuie să acordați atenție deosebită autorizațiilor de construire, dacă sunt emise în scopul corect, iar lucrările efectuate sunt exact conform autorizațiilor. În caz contrar nu veți putea înregistra ulterior construcția finisată. 

15. Prețul declarat în contract. Prețul bunului imobil declarat în contract este un element la fel de important ca și dreptul vânzătorului de a vinde bunul menționat la pct.1.  

În practică deseori părțile aleg să indice în contractul de vânzare-cumpărare valoarea cadastrală a bunului imobil sau un preț mult mai redus decât valoarea reală de piață. Dacă urmăriți să economisiți la plata taxelor și impozitelor pentru cumpărare, atunci trebui să cunoașteți că există și un risc juridic mare pentru cumpărător.  

În cazul în care contractul de vânzare-cumpărare va fi declarat nul sau desfăcut de părți, vânzătorul și cumpărătorul vor fi obligați să restituie ceea ce au primit conform contractului. Vânzătorul va primi bunul imobil în natură, iar cumpărătorul va primi prețul indicat în contract.  

Astfel, dacă prețul declarat este mult mai mic iar vânzătorul este de rea-credință și nu dorește să restituie toți banii primiți, veți rămâne fără casa dorită și fără o parte considerabilă de bani. 

Fiți prudenți și cinstiți, astfel veți obține casa visurilor dvs. și veți fi protejat juridic pentru orice litigiu ce poate să apară. 

Arată mai mult

Ziarul Cuvântul

La început era Cuvântul și Cuvântul era la Dumnezeu și Dumnezeu era Cuvântul.

Articole similare

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Back to top button
WP2Social Auto Publish Powered By : XYZScripts.com
Close